Han comprado el terreno a 1600 soles el m2. Frente a la playa casi, en Miraflores y con vias de acceso envidiables. Esta a 3 cuadras del Golf de San Isidro, una distancia muy similar a la que, luego de un estudio que hice, se compro un predio de 400m2 al costo de 1800 dolares el m2.
No puedes ser pesimista de manera gratuita. No puedes comparar un terreno habilitado de 400 m2 con un terreno (practicamente una "isla rústica") de 68,000 m2. No es lo mismo.
Antes que se pueda colocar un ladrillo ese terreno tiene que ser habilitado, es decir que tiene que ser lotizado, tener vias, calles, parques, aportes al Estado para Educación, y "otros usos". Es muy probable que despues de descontar todo eso quede como area neta un 50%. Ten en cuentas que habilitar (electrificar, realizar obras de agua y desague, y compatibilizar las redes electricas y de saneamiento adyacentes) tiene un costo que no es poco.
Ademas en el año 2010 (fecha de la subasta) el terreno en esa zona estaba por los 1,500 cocos, pero HABILITADO. El precio pagado por el Cuartel San Martin no estaba lejos del valor de mercado en ese entonces.
Cuando toco el tema de Santa Cruz, es porque por desgracia los que mas sufren son los pobres. En el mercado inmobiliario se mueve mucha mafia de presion por suelo urbano, como me sucedio en Ica, que a otro cliente Los Portales (esos traficantes de tierra), por medio de unos embajadores, lo jodieron tanto que tuvo que vender al precio que ellos querian, solo porque estaba al lado.
En los años 40s y 50s esos terrenos eran chacras, y los hacendados las lotizaron para aprovechar el boom económico de esas épocas. En un rapto de compasión separaron algunos solares para hacinar a los campesinos que eran su mano de obra, por eso hasta hoy existen callejones en diversas zonas de San Isidro, Lince y Miraflores.
Ha habido reuniones para solucionar el problema de hacinamiento y calidad de vida de estas familias, pero todas pasan por el endeudamiento de estas personas en favor de proyectos de puesta en valor. Nunca se ha llegado a algun consenso, asi que la solucion pasa por una Municipalidad que meta mano al bolsillo para hacer una inversión practicamente sin retorno.
Ojo no nos equivoquemos con la residencial Santa Cruz, ese es un tema de estudio de otro cantar que esta en el ojo de las inmobiliarias y que esperan que se caiga por un terremoto, acordemonos que tiene mas de 30 años de antiguedad y asi muchos conjuntos habitacionales. El dia que por la television salga que por la seguridad de la gente se va a construir nuevas viviendas etc etc etc y ellos no puedan pagarlas no se sorprendan.
Mucha televisión ves, la Residencial Santa Cruz no es el único lugar donde un inversionista puede tener plusvalía, esa es una miopía muy común entre los que no conocen de cerca el negocio inmobiliario. Los incipientes se obsesionan con Miraflores, San Isidro, San Borja, pero luego se dan cuenta que mas se gana en algunas zonas relativamente nuevas, Chorrillos, Los Olivos, Pte. Piedra y Mala en el futuro mediano, y asi por el estilo.
Además la zona de Santa Cruz y San Felipe tiene mas de 40 años de antiguedad, ya pasaron varios terremotos y sería muy estúpido el inversionista que se siente a esperar una hecatombe.
Los precios irrisorios es por la mafia de la tierra urbana, lo del valor sentimental esta de mas porque no se vende infraestructura si no, terrenos. Cuando era mas joven y trabajaba para el INC veia casonas preciosas que no se declararon patrimonio destruidas, y ahora tremendos edificios en la Av. arequipa.
???????..... ¿Como se va a declarar patrimonio una casona de los 50s, cuyo único merito urbano era haber "importado" el estilo "Tudor" en Lima? Eran casas sin historia, eran una moda. Como el estilo afrancesado del "Palace Court" de la Av. Javier Prado. No veo mafia en esas avenidas, ahí no habia chamba para el INC.
Lo único que vale la pena preservar es el Centro Histórico (hay mas de cinco siglos de historia), y por supuesto, el entorno inmediato. Hasta el Paseo Colón nomás, mas alla todo es prescindible.
El tema del valor, el 50% lo da la localizacion y el resto la insfraesturctura urbana, la percepcion poblacional y la aspiracion social. Si esta bien ubicada, esta en un barrio deseado y es seguro, te meto la rata y te la vendo al 50% mas del precio real y me lo van a pagar.
Ni tanto meter la rata, ya el segemento de alto nivel no esta pagando lo que era antes. Hace 10 años se ganaba 50% y hasta 60% en ese sector inmobiliario, pero ahora no se gana mas de 30%. Eso es poco comparado con otras inversiones (lotización, clubs campestres, oficinas, galerias comerciales,... etc.).
Actualmente es considerado iluso (o por lo menos desavisado) el inversionista que pretende ganar 50% en construccion y venta de depas para el sector A y A+.
Inxs
